原始取得和办理物权变更登记都是取得不动产物权的方式.在合作开发房地产的合作模式中,如果合作各方没有成立项目公司,直接以项目合作制进行开发,建设、规划等审批手续往往办理在提供土地使用权一方当事人的名下,提供资金的一方可否以其出资参与了建设行为,直接依据《物权法》原始取得的规定取得所开发房产的物权,理论和实务界存在重大争议.本文试图通过剖析原始取得构成要件,厘清出资方权利性质,结合司法判例,得出项目制合作开发模式中,出资方依据合作协议分得所开发房产的权利本质上是债权,其取得物权必需通过办理变更登记的方式才能实现的结论.
